| 公布物业管理考试答案（请学员核对） |
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一、填空题(每空1分)总分10分
1、新修订的陕西省物业管理收费办法是从2012年10月1日开始执行的。
2、物业管理的内容更多的是服务，而不是管理。
3、物业管理管理的重点是公共部位和公用设施设备，这是物业管理服务产品分类性的特点。
4、业主临时公约制定的主体是开发建设单位。
5、物业共用部位，共用设施设备的所有权是全体业主。
6、《物业管理条例》颁布后，物业管理政策法规主要体现的特点是指配套性、经验性、操作性。
7、按照<<住宅室内装饰装修管理办法>>(建设部110号令),业主在办理装修手续时,物管企业可以按照装饰装修管理服务协议收取装修管理费。
二、判断题(每题2分,总分12分)正确用√表示,错洖用×表示
1、物业管理企业应该服从业主大会，业主委员会所作出的一切决议和决定。（×）
2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（√）
3、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施设备进行查验。（√）
4、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。（√）
5、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理公约。（√）6、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理、以及维护环境卫生和秩序。（√）
三、选择题(每题2分.总分20分)
1、物业买受人在收房时应与物业管理企业签署(a )也是对物业管理企业予以书面认可。
a、前期物业服务协议 b、物业管理服务合同
c、不签署任何协议或者合同
2、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（d）
a、上岗证书 b、职称证书
c、执业资格证书 d、职业资格证书
3、物业管理的权利基础来源于（b）
a、委托管理 b、建筑物区分所有权
c、政府的分配 d、居委会的授权
4、物业管理对公共秩序的作用是（b），属于安全防范性质。
a、保障业主的人身安全 b、提供协助性管理服务
c、行政治安管理职能 d、业主自治管理
5、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（c）
a、住户 b、租住户 c、业主 d、物业管理企业
6、业主（a）变更通过专有部分的水、电、气等维持物业正常使用的各种管线。
a、不得随意 b、允许根据自己需要
c、可以任意 d、能擅自
7、物业企业通过签订物业服务合同，明确与业主（a）关系。
a、权利与义务 b、服务与被服务
c、管理与被管理 d、委托与被委托
8、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项决定权的是（c）。
a、业主委员会 b、居委会
c、业主大会 d、其它组织
9、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（a）地位。
a、主导地位 b、次要
c、服从 d、协助
10、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用的时间差而产生的所修缮责任，由（c）承担。
a、施工单位 b、物业管理单位
c、建设单位 d、业主
四、名词解释(每题2分,总分8分)
1、物业管理：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关区域的环境卫生和秩序维护的活动。
2、物业管理纠纷：自然人、法人、其它社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。
3、侵权责任：指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法承担的否定性民事法律后果。
4、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它有业主大会选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。
五、简答题(每题6分,总分30分)
1、简述物业管理企业向业主交房的程序?
答：1）首先以书面形式发放交房通知书通知业主来
2）等他们按期来的时候 出示入住通知书原件、购房合同、收据和发票（前提是已缴费）、身份证原件、身份证复印件、私章等资料，领取《入住流程表》 然后填写《住户情况登记表》、复印预售合同
3）业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；
4）再进行房价多退少补和电表安装费 接着是物业管理费 装修期间的垃圾清运费 物业维修基金
5）签订《前期物业管理协议》和《临时管理规约》
6）由相关人员陪同验房，并在《房屋验收交接单》上签字确认
4）物料准备：《房屋验收记录》
2、简述物业管理法律责任特征？
答：①法律具有综合性特征。
②法定责任与约定责任相结合。
③责任认定对技术规范有较强的依赖性。
④法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅。
3、物业管理员具体要做哪些工作？
答：1）在物业管理部主任领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
2）负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
3）全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程。
4）送发物业管理方面的文件。
5）参加部门例会，总结当月工作，制订下月计划。
6）负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。
7）收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。
8）完成办公室临时交办的工作。
4、简述物业管理费的费用构成？
答：1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
3）物业管理区域清洁卫生费用；
4）物业管理区域绿化养护费用；
5）物业管理区域秩序维护费用；
6）物业服务企业办公费用；
7）物业服务企业固定资产折旧费用；
8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9）经业主大会同意的其他费用；
10）合理利润；
11）法定税费。
5、业主装修时，物业公司可以收取哪些费用？
答：（1）装修垃圾清运费
（2）出入证件工本费
（3）装修押金
（4）装修管理费
六、分析题(第1题8分,第2题12分,总分20分)
1、你是某物业公司的工作人员，公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作，请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容？
答：（1）物业资料情况
（2）共用部位，共用设施设备及管理现状
（3）各项经费用与收支情况，项目机构经济运行情况
（4）物业用房、市政管理单位的合同等其它内容
2、某女士购买一套期房，在办理入住手续时，对房内部提出了不少细部质量问题，认为该房屋没有达到入住条件。但因要全家出国，就在交接单上提出了自己的意见，并收取了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，相关细部质量问题未解决，而物业公司却发出了多份催缴物业费的通知，该女士认为，当初收房时就对房子不满意，自己半年没有住，怎么还缴纳这么多的物业费。
请问：1）、你认为该女士是否应该缴纳物业费，为什么？
2）、倘若你是物业公司的客服人员，如何处理？
答：1）该女士应该缴纳物业管理费。她办理入住手续时，所提出的质量问题，物业公司已经向开发商反映过，应由房屋出卖人（即开发商）负责修复解决，已与物业公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格，仅以此为依据不能证明房屋未达到交付条件，该女士不能以此为由拒绝收房，况且该女士已在交接单上签字领取了钥匙，故应缴纳物业管理费。
从法律角度上讲，物业管理与房屋买卖的两种法律关系，物业公司与开发商是两个不同的法律主体，业主不应该因为开发商的问题而拒向物业公司缴纳管理费。
因为物业公司主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施设备服务的，即便业主没有实际入住，但是物业公司仍然为其提供了主要的物业服务，故，室内存在的细部问题长期未得到解决和未实际入住均不能作为该业主不缴物业费的理由。
如果当时该女士未在房屋入住交接单上签字并没有领取钥匙，就另当别论。
2）耐心向该女士说明应当缴纳物业费的理由，对房屋细部质量问题，若是在保修期内，协助业主联系开发商督促施工单位尽快予以解决。 |
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| 发表时间：〖2013/8/20〗 浏览次数：〖278〗 |
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